En Madrid, por ejemplo, se necesitarían 5 años de sueldo, de los más asequibles, junto a San Francisco Miami. Por el contrario, en Tokio, París o Londres harían falta más de 10 años para poder costear la vivienda.

“Aunque los precios de la vivienda han disminuido ligeramente en las ciudades analizadas y el crecimiento de los ingresos ha sido relativamente estable en los últimos trimestres, la asequibilidad sigue siendo limitada en muchos lugares”, según el análisis de la entidad suiza. Y es que los precios de las casas han ido bajando a distintas velocidades desde los máximos alcanzados a mediados de 2022, cuando la crisis por la inflación y la subida de los tipos de interés frenó el boom por la vivienda tras la pandemia.

Países como EEUU, Suecia, Canadá o Reino Unido se encontraron con un boom de mercado inmobiliario tras el covid-19 que se cortó en seco con las mayores dificultades para poder hipotecarse y la subida de los precios de las casas.

El estudio ‘Global Real Estate Bubble Index 2024’ del banco suizo UBS analiza un año más el riesgo de burbuja inmobiliaria en 25 grandes mercados de la vivienda de todo el mundo. Pero además, también estudia la tasa de esfuerzo (en años de salario íntegro) necesaria para comprar una vivienda tipo de 60 m2 en el centro de estas importantes ciudades y los años en los que se tardaría en rentabilizar esa adquisición con la puesta del piso en el mercado de alquiler.

Las cosas han mejorado relativamente de un año para otro, pero siguen estando lejos de que la vivienda sea asequible para un trabajador medio en muchas de las ciudades analizadas. Los precios de la vivienda siguen estando desvinculados de los ingresos de los trabajadores en ciudades como Tokio, París, Londres o Tel Aviv, donde se requieren más de 10 años ingresos anuales para comprar un piso de 60 metros cuadrados.

Ver como la vivienda llega a ser inasequible a menudo “es señal de una fuerte inversión extranjera, mayores controles urbanísticos y estrictas regulaciones del mercado de alquiler. El debilitamiento de la demanda por inversión aumenta el riesgo de una corrección de precios y pesa sobre las perspectivas de apreciación de la vivienda a largo plazo”, afirman desde UBS.

En contraste con estas grandes capitales, aparecen San Francisco, Miami, Madrid y Estocolmo, donde se requieren relativamente pocos ingresos para poder acceder a un piso de las mismas características. En cinco años de salario íntegro sería factible comprar casa en el centro de las ciudades.

Junto a ellas, otras ciudades como Boston, Dubái, Milán, Los Ángeles, Frankfurt o Zúrich, también resulta más asequible comprar casa, con un análisis de seis años, con salarios que se han mantenido estables y precios que se han mantenido.

“Para los compradores de viviendas, la asequibilidad depende principalmente de los tipos de interés hipotecarios y de las obligaciones de amortización. Si los tipos de interés y la amortización son relativamente altos, la carga sobre el ingreso mensual puede ser pesada incluso en ciudades con mejor ratio precios-ingresos, como sucede en EE. UU. Por el contrario, los precios de compra elevados se pueden sostener con tipos de interés relativamente bajos y sin requisito de amortización total, como se ve en Suiza y los Países Bajos”, concretan desde UBS.

La subida de los alquileres rebaja los años para rentabilizar la compra de vivienda como inversión en Madrid, Milán o París

Calcular en cuantos años se va a poder rentabilizar la compra de una vivienda para ponerla en alquiler es una de las claves para pequeños y medianos inversores. En Banco de España ha confirmado que el 90% de las viviendas habituales en alquiler son propiedad de personas físicas, frente a un 8% que sería propiedad de sociedades o grandes tenedores.

Unos datos bien diferentes a otros países, donde las grandes compañías propietarias de viviendas de alquiler pueden alcanzar el 32% en Alemania o el 23% en Francia. También en estos países el porcentaje de hogares que viven del alquiler casi duplica a los hogares que residen en arrendamiento en España, pese a que en los últimos años ha crecido por encima del 20%.

Según UBS; la relación precio de la vivienda-alquileres disminuyó de media en comparación con 2023, por el mayor crecimiento de las rentas de los arrendamientos frente a los precios del las casas. Aún así, más de un tercio de las ciudades analizadas tiene números superiores o cercanos a los 30 años.

Los más altos se registran actualmente en Zúrich, Múnich, Tel Aviv, Ginebra y Hong Kong. “Esta situación se agravó por la apreciación excesiva de los precios de la vivienda a raíz de los tipos de interés bajos en años anteriores a la crisis de 2022. Los precios de la vivienda en todas estas ciudades siguen siendo vulnerables a correcciones de precios si los tipos de interés se mantienen elevados o vuelven a aumentar”, agregan desde la entidad.

En el otro lado, y pese a que Dubái y Miami presentan los mayores riesgos de burbuja inmobiliaria, siguen entre las capitales con menos años necesarios para pagar la vivienda con 15 años. Sao Paulo, San Francisco y Madrid, también se encuentran por debajo de los 20 años, donde UBS destaca que son mercados de alquiler relativamente poco regulados y con tipos de interés superiores a la media.