CaixaBank Research pone números al sobreprecio de las viviendas ubicadas en municipios de estas características y determina es que el m2 es hasta un 75% más caro.

Para llegar a esta conclusión, el servicio de estudios de la entidad financiera se ha basado en los datos que publica el Ministerio de Vivienda (MIVAU) sobre el valor de tasación de las viviendas en un total de 306 municipios de España, y les ha aplicado un criterio propio para desgranar cuáles son turísticos y cuáles no. En concreto, considera turísticos aquellos que tienen un gasto en TPV del banco superior al 10% del total.

Según detallan desde CaixaBank Research a idealista/news, de los 306 municipios con precio de la vivienda disponible, un 21% son considerados como turísticos, al cumplir con los criterios mencionados. Son, en concreto, 64 localidades “en las que habita un 34% de la población de los 306 municipios considerados”, y entre ellas se encuentran Madrid, San Sebastián, varias capitales de provincia del Mediterráneo (como Barcelona, Valencia, Alicante y Palma) y algunas ciudades de la Costa del Sol (Málaga y Marbella).

Evolución del precio de la vivienda

En el conjunto de esas 64 localidades turísticas, el precio medio de la vivienda se situó a cierre del año pasado en 2.943 euros/m2. Mientras, el promedio de los municipios que no se incluyen en dicha categoría se quedó en 1.689 euros/m2. 

A pesar de que el m2 de las localidades con interés turístico no está en máximos históricos (a finales de 2007 y principios de 2008 el m2 se situó por encima de 3.000 euros), sí bate récord la diferencia respecto a las demás zonas. De hecho, el precio medio de los municipios no turísticos marca su nivel más alto desde verano de 2011, mientras que los turísticos están en máximos desde verano de 2008.

De acuerdo con los datos del servicio de estudios de la entidad financiera, la distancia entre ambas cifras alcanzó el 74,2% en el cuarto trimestre de 2023 y rozó el 75% en los primeros tres meses de dicho ejercicio, marcando la mayor ‘brecha’ de la serie histórica. En cambio, en 2007-2008 la distancia entre ambos precios por m2 no llegaba al 40%. 

Madrid, Barcelona y San Sebastián duplican el precio medio

Atendiendo al valor tasado medio publicado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana del último trimestre de 2023, descubrimos que no todas esas localidades consideradas turísticas registran la misma diferencia de precios respecto a las demás zonas. Al menos en las 10 que cuentan con mayor población que, según CaixaBank Research, son Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Palma, Alicante, Granada, Elche, San Sebastián y Marbella.

En el caso de San Sebastián, Madrid y Barcelona, el m2 actual más que duplica a la media no turística, mientras que Marbella es la siguiente más destacada, con un sobreprecio cercano al 80%. Ya por debajo de la media del 74,2% se encuentran Palma (61,4%), Málaga (39,2%), Valencia (17%) y Granada (9,3%), mientras que en el caso de Alicante y Elche el precio del m2 está por debajo del promedio de las zonas con menos interés turístico, con diferencias negativas del 4,5% y del 31%, respectivamente.

Mayor subida desde la recuperación inmobiliaria

Según el servicio de estudios del banco, la vivienda situada en zonas con más visitantes se ha incrementado más que en el resto del mercado de forma consecutiva en los últimos dos años (desde verano de 2021).

Si nos centramos en los datos más recientes, el encarecimiento interanual de la vivienda en localidades turísticas se situó en el 5,7% durante el primer trimestre del pasado ejercicio, frente a la media del 4,8% registrada por el resto. En primavera, el aumento en el primer caso fue del 4,6%, tres décimas superior al experimentado por los municipios no turísticos, mientras que en verano el aumento fue del 6,6% en los mercados turísticos, frente al 4,9% de los excluidos en dicha categoría. Y en la recta final de año la tendencia se mantuvo, con un alza del 7,5% en las localidades turísticas y del 5% en las demás. 

La tendencia, no obstante, se observa desde el inicio de la recuperación inmobiliaria en España tras el impacto de la crisis económica y financiera y el estallido de la burbuja. Desde entonces, según el análisis de CaixaBank Research, los municipios turísticos no solo han registrado un precio medio de la vivienda muy superior, sino que también han subido con mayor intensidad.

Así, entre el cuarto trimestre de 2014 y el cuatro trimestre de 2023 el precio medio de la vivienda en las localidades turísticas se ha incrementado un 61%, mientras que en los demás municipios el alza es del 38%, con una diferencia de 23 puntos porcentuales.