La medida, que pretende frenar la escalada de precios y proteger a los inquilinos, parte de una intención legítima. Sin embargo, al analizar los datos de stock disponibles en estas localidades, la pregunta es inevitable: ¿qué sentido tiene regular precios en municipios donde la oferta es tan baja o incluso nula que apenas puede considerarse mercado?

Las nuevas zonas declaradas tensionadas y recogidas en el BOE publicado el pasado 29 de julio son A Coruña, en Galicia, una condición que solicitó el ayuntamiento (PSOE) y fue resuelta por la comunidad (PP); en el País Vasco, San Sebastián, la primera capital de provincia de Euskadi en hacerlo, y el municipio de Galdakao (distrito 2). Por tu parte, las localidades navarras que han activado el mecanismo son Pamplona, Tudela, Valle de Egüés, Burlada, Barañáin, Zizur Mayor, Estella-Lizarra, Aranguren, Berriozar, Tafalla, Ansoáin, Villava, Corella, Valle de Elorz, Cintruénigo, Baztan, Altsasu, Huarte, Berrioplano, San Adrián y Peralta.

Los datos del segundo trimestre de 2025 recogidos por idealista muestran que en muchos de estos municipios tensionados la oferta de alquiler permanente no solo es escasa, sino que en algunos casos se cuenta con los dedos de una mano. La paradoja es evidente: se aprueba una medida pensada para intervenir un mercado cuando en la práctica dicho mercado es inexistente.

Municipios con stock irrisorio

Al repasar los municipios navarros afectados, la situación salta a la vista. En Berrioplano, el número de viviendas en alquiler ha pasado de 2 a 5 en un año. En Peralta, de 1 a 3. En Noáin, de 3 a 6. Aunque porcentualmente parecen incrementos importantes (del 150%, 200% o 100%), en términos absolutos apenas hay viviendas disponibles.

Algo similar sucede en Burlada, que multiplica por cuatro su stock, pasando de 4 a 16 viviendas en alquiler. Pero ¿puede una oferta de 16 inmuebles justificar una declaración de zona tensionada? En Corella, el stock ha bajado de 5 a solo 1 piso disponible. En Huarte, pasa de 5 a 10. En Tafalla, de 8 a 7. Y en San Adrián, de 5 a 4.

Todas estas cifras dibujan un escenario de extrema escasez donde aplicar límites a los precios puede tener más efecto disuasorio para los propietarios que capacidad real para aliviar la presión sobre los inquilinos.

Caídas preocupantes y escasez estructural

En algunos municipios la caída ha sido incluso más drástica. Aranguren ha visto reducir su stock de 38 viviendas a solo 2 (-95% interanual), mientras que Estella ha pasado de 18 a 5 (un 72% menos). En Berriozar, el desplome es del 89%, con solo 3 viviendas disponibles frente a las 27 de hace un año. Y en Baztan, apenas hay 7 pisos en alquiler permanente, un 30% menos que en 2024.

El caso de Egüés también refleja esta tendencia: 18 viviendas disponibles frente a 21 hace un año (un 14% menos). Aunque los porcentajes puedan parecer menos extremos, el volumen sigue siendo muy reducido.

Algunos municipios presentan repuntes notables, pero con cifras igualmente bajas. Por ejemplo, Galdakao, que pasa de 9 a 15 viviendas, o Villava, de 5 a 8. Incluso en Zizur Mayor, el número de pisos disponibles cae un 36%, hasta las 16 unidades.

Grandes ciudades con caídas

Pero esta escasez no se limita a los municipios más pequeños. En ciudades relevantes como Donostia-San Sebastián, el parque de alquiler también se reduce, pasando de 485 a 447 viviendas disponibles (un 8% menos). En Pamplona/Iruña, capital navarra, el stock apenas sube un 6%, de 721 a 765 viviendas. Son cifras que, pese a parecer más elevadas en términos absolutos, siguen siendo insuficientes para un mercado con alta demanda estructural.

En Tudela, la oferta se contrae ligeramente, de 64 a 60 viviendas (-6%). Y en A Coruña, uno de los pocos municipios gallegos declarados tensionados, la caída es del 7%, pasando de 1.317 a 1.219 viviendas disponibles.

¿Qué se está regulando realmente?

La lógica de la declaración de zonas tensionadas busca actuar sobre los precios en mercados donde la presión sobre la demanda está disparada. Pero como ya advertía idealista/news en su análisis sobre Navarra, “regular precios donde no hay oferta” es una contradicción en términos. No se puede intervenir un mercado que no existe. En muchos de estos municipios, la oferta es tan limitada que lo que debería preocupar es cómo aumentarla, no cómo controlarla.

El riesgo es evidente: si se traslada al propietario la idea de que poner una vivienda en alquiler implica más trabas, requisitos y topes de rentabilidad, es posible que muchas unidades potenciales ni siquiera lleguen al mercado. Esto podría agravar aún más la escasez estructural en zonas donde el alquiler ya es residual.