En 2021 se vendieron en España más de 450.000 viviendas de segunda mano. De esa cifra, y según exponen desde Tecnocasa, el 23% de las operaciones se realizaron como inversión. La pérdida del valor de los ahorros motivada por el auge de la inflación y el continuo crecimiento de los precios de los activos residenciales están detrás de este comportamiento. A continuación analizamos qué características presenta la vivienda tipo que se está comprando en nuestro país con finalidad inversora.

Los aspectos objetivos priman a la hora de comprar una vivienda como inversión. El entorno del inmueble y los servicios a los que pueda acceder con facilidad encabezan los requisitos de este cliente

Los compradores de vivienda cuyo destino es la inversión buscan inmuebles con características que satisfagan las necesidades de los consumidores. Son palabras de Toni Expósito, CEO de Comprarcasa, quien reconoce que si bien las preferencias de la demanda han cambiado a raíz del surgimiento y desarrollo de la pandemia de la Covid-19, a la hora de llevar a cabo este tipo de operaciones hay aspectos que “siempre son esenciales”, como encontrar inmuebles en ubicaciones “cercanas a los centros universitarios y a las principales áreas de negocio”, que son las zonas en las que se hallan la mayor parte de servicios e infraestructuras necesarios para vivir con comodidad.

Este requisito también es recalcado por Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, quien explica que cuando el destino de la vivienda que se compra es la inversión “los clientes son mucho más rígidos” en cuanto a los aspectos objetivos del inmueble. Así, este especialista confirma que se tiene en mente una vivienda “que les permita protegerse contra una pérdida de los ahorros que ya supera el 5%”, poniéndola en el mercado del alquiler, para lo que es necesario que el inmueble se encuentre en lugares bien comunicados.

Dicho esto, Francisco Sierra, director General de Casavo para España y Portugal, confirma que las zonas que presentan un mayor atractivo son los centros de las grandes ciudades, “ya que son núcleos comerciales y sociales”, donde además se registra una mayor necesidad de renovación del parque inmobiliario, lo que puede hacer que los precios de estos inmuebles bajen si a los vendedores les llegan ofertas sugerentes.

El perfil del comprador determina el presupuesto medio de la vivienda de inversión. Este valor se encuentra en una horquilla que va desde los 75.000 a los 200.000 euros

Según Lázaro Cubero, director de Análisis de Tecnocasa, los compradores de vivienda de segunda mano son pequeños ahorradores que deciden destinar su dinero “a la compra de un inmueble para ponerlo en el mercado del alquiler, sacando por él una rentabilidad superior a cualquier otra opción” que pueda ofrecer el mercado en la actualidad, como son los bonos del estado o los depósitos bancarios. Esta condición del comprador explica el presupuesto que predomina en este tipo de operaciones, la mayoría de los cuales, confirman desde esta organización, “se encuentra entre los 75.000 y los 150.000 euros”.

Algo más ancho es el presupuesto medio que presenta el comprador de vivienda como inversión en las oficinas de Alfa Inmobiliaria, pues esta cantidad asciende a los 200.000 euros. En este sentido, Duque recalca que se trata de pequeños ahorradores, “de personas cercanas a la edad de jubilación” que buscan en el alquiler un complemento a la pensión o contar con un inmueble para facilitar la emancipación de los hijos. “No hablamos de ahorradores con gran capacidad de inversión, en muchos casos bien asesorados y que ya han aprovechado las caídas de precio de los dos últimos años para construir su cartera inmobiliaria”, asevera este experto.

Los inmuebles predilectos para invertir son pisos pequeños, vacíos y antiguos, con los que el comprador obtiene un ahorro medio en el precio de más del 12%

Las viviendas que interesan a los pequeños inversores tienen un perfil claramente definido. En esta línea, Lázaro Cubero expone que se trata mayoritariamente de pisos (94%) frente a casas, áticos “u otras tipologías de vivienda”. Asimismo, son inmuebles de superficies reducidas, pues en la mayor parte de los casos las compraventas se firman sobre viviendas de entre 40 y 60 metros cuadrados, distribuidas muchas de ellas en dos dormitorios, “y que no disponen de ascensor”.

De la misma manera, desde Tecnocasa informan de que se trata de viviendas vacías, de más de 60 años de antigüedad. Estos rasgos también determinan el precio de la compra y las rebajas que obtiene el cliente al adquirirlas. Así, el valor final de la operación puede llegar a ser hasta un 12% menor al registrado por el inmueble en el momento de ser puesto a la venta.

Las rehabilitaciones de este tipo de inmuebles van a más. Los compradores lo hacen para adaptar las viviendas a las necesidades del nuevo residente y para volver a vender a un precio más alto

El ajuste en el precio del inmueble también funciona como un factor clave en este tipo de operaciones, sostiene Elisabeth Hernández, directora de Barnes Barcelona, quien explica que son muchos los compradores que destinan ese ahorro “a dedicar más esfuerzo e inversión” en rehabilitar la vivienda utilizando mejores calidades y materiales. Ello se debe, puntualiza esta experta, a que además del alquiler, “también hay un perfil de inversor, aunque minoritario, que está comprando viviendas de segunda mano para reformarlas y volverlas a vender a un precio superior”.

Desde Alfa Inmobiliaria también reconocen que desde hace “muchos meses” el número de rehabilitaciones que registran este tipo de viviendas va a más. Al respecto, Duque pone de manifiesto que, hasta hace unos años, tras el desembolso que suponía la compra de una vivienda, “lo más frecuente era pintar la casa, acuchillar los suelos y, en la mayor parte de los casos, esperar algún tiempo hasta poder hacer la reforma”.

Sin embargo, este experto aclara que actualmente los compradores valoran más “la posibilidad de adaptar la vivienda a los gustos y necesidades de la demanda”, que exige un mayor nivel de eficiencia energética y de calidades. Un hecho que se suma a que gran parte del parque inmobiliario español es anterior a los años 70 del siglo XX. “De ahí que las rehabilitaciones totales e integrales sean cada vez más frecuentes, independientemente de cuál sea el fin de la inversión”, finaliza.

Vía Pisos.com: https://www.pisos.com/aldia/como-es-la-vivienda-que-esta-comprando-el-inversor/1656426/